存量房贷利率加点“高位站岗”老客户呼吁耐心等待

去年以来，新发放房贷利率一路下降，而存量房贷利率涨幅则保持不变。 不少身为“高官”的房贷老客户纷纷呼吁降低自身利率。 上周五，央行货币政策司司长邹兰在2023年上半年金融统计新闻发布会上表示，往年发行的存量房贷利率仍处于较高水平。 我们按照法治原则，支持和鼓励商业银行自主与借款人协商变更合同协议，或者以新贷款替代现有贷款。”股票抵押贷款利率。

7月18日，北京青年报记者从工商银行、建设银行、中国银行、招商银行等银行了解到，目前各银行尚未收到相关部门的正式通知，股票抵押贷款政策已目前没有改变。 还是需要耐心等待。 不过，不少业内人士认为，商业银行不太可能被迫“一刀切”降低现有贷款利率。 会更大。

调查

银行表示尚未收到相关通知

昨日，建行电话客服人员向北京青年报表示，他们已关注市场相关新闻报道，但毕竟央行上周才发出倡议，银行尚未收到正式文件还需要时间与监管部门进行沟通和讨论。 目前，银行尚未出台相关政策。 客户可关注官方公众号、官网等渠道。 一旦有最新消息，将及时发布。

农业银行电话客服表示，已关注相关报道，尚未收到存（贷）利率调整的政策文件。 本行将持续关注相关政策动向，并按照相关要求提供金融服务。 请耐心等待。

工商银行、招商银行、中国银行的客服均表示，尚未收到有关股票抵押贷款利率协商调整的相关通知。 建议客户联系贷款办理银行以获取最新信息。

北青报记者发现，绝大多数存量房贷客户对央行的声音感到欣喜，并热切期待该方案尽快落地。 上周五，一些心急的客户一看到这个消息，就迫不及待地给贷款客户经理打电话。 当然，对方回复称没有收到相关通知。

压力一

下调存量房贷利率给银行带来经营压力

业内人士普遍认为，在银行净息差持续下降的背景下，存量房贷利率下调将给银行经营带来较大压力。

华泰证券宏观团队粗略估计，存量与新增房贷利差约为35-85个基点。 如果在新增住房贷款的基础上调整现有住房贷款利率，或者进行实质性意义上的“转贷”操作，每年可减少居民还贷现金支出800亿元至2000亿元。 ，约占居民住房贷款支出的3-6%。 %，相当于企业年度零总额的0.2-0.5%。

中泰证券研报显示，假设30%的股票抵押贷款减少80bp，个人资金成本可节省850亿。 显然，因存量抵押贷款减少而导致的客户利息支出的减少，是银行真正的利润让步，这将对银行的经营产生重大影响。

据中信证券测算，目前存量房贷利率较LPR加点高40个基点左右。 如果25%-50%的存量抵押贷款利率下调40bps，商业银行年利息收入可能减少388亿元至776亿元，对应利差下降1.6-3.2个基点。

根据中泰证券测算，假设现有个人住房抵押贷款利率10%、30%、50%下调40个基点，对上市银行利差的影响将为0.54个基点，分别为1.61个基点和2.69个基点。 对收入的影响分别为0.24%、0.73%和1.22%，对税前利润的影响分别为0.6%、1.6%和2.7%。 假设存量房贷10%、30%、50%下调80个基点，对上市银行利差影响分别为1.08个基点、3.23个基点、5.38个基点，对收入的影响分别为0.49%、1.46%和2.43%，对税前利润的影响分别为1.1%、3.3%和5.5%。

2022年，全行业、国有大行、股份制银行、区域性银行的抵押贷款占比分别为21%、28%、17%、13%。 显然，存量房贷利率下调对房贷敞口比例较高的大型国有银行影响较大，对地方性银行影响较小。

压力二

提前还款潮也让银行举步维艰

如果银行不降低存量房贷利率，就没有压力吗？ 答案同样是否定的，因为现有房贷客户会选择提前还款，以减轻利息负担。

今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，比去年同期增加逾5100亿元。 但统计显示个人住房贷款余额总体略有下降。 央行货币政策司司长邹兰7月14日在国新办发布会上分析称，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系发生了变化，居民提前还贷现象明显增多。 邹兰直言，往年发放的存量房贷利率仍处于较高水平，这与提前还款大幅增加有很大关系； 而提前还款客观上也对商业银行的收入产生了一定的影响。

社科院房地产金融研究中心主任尹中立认为，新增贷款不少以“经营性贷款”的形式出现。 因此，我们看到抵押贷款余额减少了，而经营贷款和消费贷款则快速增加。 今年上半年，个人经营贷款增加2.3万亿元，同比多增7593亿元； 个人短期消费贷款增加3009亿元，同比多增4019亿元。 他表示，上半年提前还款的数量高达2.5万亿。 从数据看，今年上半年经营贷款、消费贷款增速与住房贷款提前还款数据基本持平。 如此大规模的居民资产负债表调整，不仅要付出一定的成本，还可能对金融市场造成扰动风险。

尹中立认为，贷款置换对居民有利，但会造成银行利息损失，因此银行推进的动力可能不足。 在这种情况下，监管层应因势利导，统一调整存量抵押贷款利率。

专家

股票抵押贷款利率不太可能“一刀切”降低

尽管房贷客户都希望现有房贷利率能够统一下调至新发放贷款利率水平，但业内人士普遍认为，考虑到多方面因素，强行要求银行降息并不妥当。全国现有住房贷款利率“一刀切”。 实际的。

融360数字技术研究院分析师李万福指出，从银行的角度来看，房贷资产属于优质资产，降低存量房贷利率会降低银行的资产回报率，银行已经积极降低存量房贷利率的动力不足。 但对于愿意提前还款的客户，银行积极协商切换或变更存量房贷利率合同，可以减少客户损失和利润损失。

“目前监管部门的态度是支持和鼓励商业银行按照市场化、法治化原则与借款人自主协商变更合同协议，或者以新贷款置换存量贷款。因此，银行被迫全面减少现有贷款。加息的可能性不大。” 李万福表示，不排除对住房贷款大额的国有银行、股份制银行进行窗口指导，希望它们在缓解用户住房贷款压力方面发挥带头作用，从而增加消费者支出，帮助经济复苏。

中泰证券研究所所长戴志峰认为，央行强调遵循市场化、法治化原则，排除了强制全面下调股票利率的可能性。 而且，目前各省市个人住房贷款政策和利率差异较大，难以统一全面调整。

招商联首席研究员董希淼表示，降低存量房贷利率对于银行尤其是大型银行来说是一个痛苦但长期有利的选择。 对于借款人来说，不要因为央行的表态就理所当然地认为存量房贷利率必然或将会下降。 “决定权还是在银行，降不降都是合法合规的。”