存量房贷利率下调原因何在？华泰固收分析，2019年LPR加点确定

7月14日，央行货币政策司司长邹兰在“2023年上半年金融统计新闻发布会”上表示，“按照市场化、法治化原则，支持鼓励商业银行与借款人自主协商，变更合同协议，或以新的贷款取代原有的存量贷款。 此后，存量房贷利率能否下调一直受到购房者的密切关注。

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。会议指出，下半年要按照城市实施差别化住房信贷政策。政策上，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下降，更好满足居民刚性和改善性住房需求，引导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

8月4日，国家发展改革委、财政部、人民银行、税务总局联合召开新闻发布会，介绍“打好宏观政策组合促进高增长”的情况。经济高质量发展”。 谈及存量住房贷款利率，邹兰此次表示，将指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

央行接连谈存量房贷利率后，郑州成为第一个做出回应的城市。 8月3日，国家税务总局郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市财政局、郑州税务局等八部门联合下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 ”，共包含15项优惠政策。 其中，首次提及“认房不认贷”、首次提及鼓励降低存量房贷利率、首次提及“稳定消费预期”等，引起了市场和购房者的关注。 。 这也是郑州的政策与合肥此前推出的10条住房相关政策有所不同的原因。 的关键。

存量房贷利率下调的原因是什么？

华泰固收分析，首先，现有存量房贷与新增房贷利率差距较大。 2019年LPR改革后，房贷利率开始按5年期LPR加点确定。 去年以来，为对冲房地产低迷，各地“因城施策”降低房贷利率。 央行甚至将新房贷利率下限下调至LPR-20BP，但存量房贷涨幅并未调整。 抵押贷款利差继续扩大。 央行数据显示，今年6月新发放个人住房贷款加权平均利率为4.11%，较2022年初下降约150BP。但五年同期，LPR仅下降了45BP，存量与新利率差距继续拉大。

其次，存量住房贷款利率较高，导致住房贷款提前还款大幅增加。 一方面，提前偿还贷款可以节省更多利息。 另一方面，存款、理财、股权今年表现平平。 居民缺乏财富增值手段，提前还贷成为最佳选择。 上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，比去年同期增加逾5100亿元。 但个人住房贷款余额减少2000亿元。 还贷来源也是经营性贷款和其他资金。 显然，如果利率存在差异，就会产生套利。

最后，高利息负担+提前还贷一方面抑制居民消费能力，另一方面制约信贷增长。 存量房贷利率下调，正是“及时调整优化房地产政策”、释放“终端需求”的应有之义。

专家称银行没有动力降低抵押贷款利率

事实上，存量房贷利率调整已有先例。 2008年10月，为应对金融危机，支持住房消费，促进扩大内需，央行下发《关于扩大商业个人住房贷款利率下限等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率下限下调至基准利率的0.7倍，存量房贷和新增房贷均适用。

在政策推动下，一些中小银行率先推出30%的利率优惠，并推出银行间“转按揭”业务抢夺存量用户。 面对存量客户流失的压力，各大国有银行不得不上阵，于2009年初制定了存量房贷调整计划。

存量房贷利率能否快速调整？ 不少分析师对此持谨慎态度，主要是因为该行的净息差已经处于较低状态。

华泰谷首提到，2009年的转贷风潮之后，银行就再也没有提供过“转贷”业务。 2019年央行发布《关于调整新增商业个人住房贷款利率的公告》时，再次强调，提供个人住房贷款“按揭转按”、“按揭加成”服务严厉禁止。 8月1日央行会议上并未提及“替代”二字，这意味着转按揭工具大概率不会重启。

“法治有序”说明前进的步伐或许不会太快。 考虑到目前贷款利率市场化程度已经很高，本轮调整更有可能采取窗口指导而非硬性约束的形式，不排除通过MPA考核或自律考核进行指导。

至于银行层面，由于没有类似“30%折扣”的统一约束，利率调整过程可能会更加灵活，比如将房贷利率与客户的还款能力、信用状况挂钩，限制提前还款等。总之，存量贷款很难一步降到新增贷款的水平，执行上还存在很大的不确定性。

房贷政策制定者、国家房改研究组原组长孟晓苏在7月底的对话中明确表示，目前存量房贷利率长期不降，阻力来自于商业银行。 在他看来，部分银行仍然存在“趁火打劫”的行为。 此前，由于房价大幅上涨以及各城市房地产调控政策的出台，这些银行趁机加息，导致存量房贷利率异常高。

他建议居民不要过于担心。 出台降低存量房贷利率文件。 措辞可能仍然是“鼓励和支持”。 然而，不降低存量抵押贷款利率的银行将会受到市场的惩罚，因为他们现在是商业银行。 不要做别人会做的事。

此次调整将如何进行？

据东吴证券分析，目前，99%的房地产抵押贷款利率由LPR和期限5年以上的加分构成。 在推动存量房贷利率调整的原则上，央行强调“合法”和“有序”，因此央行预计可能会采取借款人和贷款人自行协商的模式，根据利率水平确定加息或减息幅度。 调整存量房贷利率可以降低居民提前还款意愿，但同时也会加大商业银行净息差的压力。

此前，央行7月14日新闻发布会透露，在理财收益率、房贷利率等价格关系变化背景下，居民利用存款或减少其他投资提前偿还存量贷款。 今年以来RMBS有条件提前还款利率指数大幅上升，并将于2023年6月12日达到历史新高0.2155。调整存量房贷利率有利于降低居民提前还款意愿，从而提高银行稳定性操作。

但另一方面，商业银行目前面临着较大的净息差压力。 截至2023年一季度末，商业银行净息差仅为1.74%，已跌破1.8%的警戒线。 存量房贷利率下调将进一步压缩银行的利润空间。 因此，该行预计央行可能会通过结构性政策工具支持一些影响较大的银行。 年内落地。

华泰固收也分析称，利差收窄后，可能需要进一步降低银行负债成本，降息概率增大。 截至一季度，该行整体净息差为1.74%，已低于自律机制1.8%的共识标准。 我们在2023年6月25日发布的《从银行利差看降息与市场》中测算，根据2022年末的数据，2023年6月存款利率下调将降低银行负债成本5.6bp，但LPR将下调。 受此影响，资产端下降6.2BP，二季度银行净息差或将继续收窄。 再加上存量贷款利率下调的影响，银行净息差将持续下降，长期不利于银行持续体验和风险控制。 因此，存款利率和MLF利率可能会迎来新一轮的下调，但LPR可能不会再动。 。