住建部释放最新信号下半年房地产政策持续宽松趋势不变

住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，房地产市场要持续稳定复苏，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实降低首付比例以及购买首套住房的贷款利率。 完善购房减免税、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施； 继续做好房屋交付保障工作，加快工程建设交付进度，切实保障人民群众合法权益。

继7月24日中央政治局会议“及时调整优化房地产政策”后，住建部再次迎来了最新信号。业内专家表示，预计下半年房地产政策宽松的趋势不会改变，特别是在一二线热点城市，政策的出台向房地产认购方向、首付比例、税费减免税将加快。

住建部最新表态将对市场产生哪些影响？

建筑业、房地产业关联众多上下游产业，对稳定经济市场至关重要。 建筑业、房地产业能否稳定，也将对居民就业和收入产生较大影响。 中指研究院市场研究部主任陈文静表示，此次住建部倪虹部长再次强调“稳住建筑业和房地产业两大支柱”对促进经济复苏发挥着重要作用。” 他强调，房地产业的支柱地位没有改变。 ，这意味着下半年经济将有所回升，稳房地产政策仍有发力空间。

在58安居宾馆产业研究院院长张波看来，住建部的最新表态更加务实，尤其是在政策推动的方向上。 此前，市场对于“认房认贷”调整呼声较高。

“从历次中央政治局会议的表态来看，国内房地产市场供需关系发生了重大变化，决定了政策调整的必要性。房地产金融风险依然存在，市场信心不足预期还需进一步提升。”张波补充道。 。

广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳分析，目前热点城市刚性需求集中，大量人员换房。 降低利率、降低首付、降低税收可以改善预期、释放需求。 他表示，具体实施流程要因地制宜，即各地区不会一步一步、内容相同地实施。 用它到底。

各地政策优化方向已经明确，未来将如何推进？

结合住建部最新表态，预计部分城市政策将加快推进。 对此，张波在接受采访时表示，目前，从三四线城市来看，一二线城市的首付比例均已明显降低。 这一政策信号对此类城市的影响大多体现在心理层面。 ，而不是实际水平。

张波提到，一二线热点城市对首套房的认定标准更为重要，即实行“认房不认贷”。 可能会按照第一套来实施，这将对楼市产生更明显的影响。 因此，对于此类热点城市来说，核心问题不是再次降低首套房、二套房首付比例，而是真正“误伤”的改善需求得到配套的政策支持。

会议还提到降低首套房首付比例和贷款利率。 陈文静介绍，目前不少一二线城市首套房首付比例达到30%甚至更高，部分城市首套房贷款利率仍高于此。 LPR期限5年以上。 短期内，一二线城市或将进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍为30%的二线城市或将逐步降至更低限制为 20%。 还有降低附加点数的可能（北京首套商业贷款5年期以上利率为LPR+55个基点，上海LPR+35个基点）。

从购买改善型住房税收减免的角度来看。 2022年9月，财政部、国家税务总局发布《关于支持居民购房个人所得税政策的公告》，指出自2022年10月1日至2023年12月31日，销售自住房自有住房和出售现有住房 纳税人下一年度在市场上重新购买住房的，对其出售现有住房已缴纳的个人所得税予以退税。 陈文静表示，此次倪虹部长强调进一步落实改善住房置换税收减免，预计后续对住房置换需求的政策支持力度将进一步加大。

“认房不认贷”政策再次成为“焦点”

此次最值得关注的就是“认房不认贷”的政策。 “认房认贷”一般是指有购房贷款记录。 即使名下没有房子或者再次买房时贷款已经还清，也会被认定为第二套住房。 第二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于第一套房，阻碍了改善型住房需求进入市场。

“认房认贷”政策大幅提高了换房人群的首付门槛。 据贝壳研究院测算，以北京为例，一套650万的改善指标（非通用）处于“认房不贷”的中间，一般情况下，首付首付比例为40%，而“认房认贷”的情况下，首付比例翻倍达到80%，首付金额多了260万。 目前，从取消住房和贷款认购的城市实际效果来看，2022年3月1日郑州新政策公布后，郑州3月份二手房交易量环比增长106%，住房交易的改善对经济增长贡献最大。

中国指数研究院指出，目前购房限制相对严格、实行认房认贷政策的城市主要包括北京、上海、广州、深圳、成都等十余个核心城市。西安。 预计短期内二线城市可能会率先调整优化，一线城市也有空间。 值得注意的是，在武汉、青岛等城市，目前仅限二环以内或个别主城区限购，非限购区域首套房首付已降至20%。

目前，根据不同地区房地产市场的实际运行情况，购房信贷政策的严格程度有所不同，不同地区首套房、二套房的认定标准可分为“认房、认房”。认购贷款”、“认房不认贷”、“认房不认贷”。 贷款不认房”，严格程度由高到低依次递减。

此外，陈文静还提到，当前房地产行业已进入新的发展阶段，预计过去市场过热阶段出台的政策也将逐步优化，比如优化限价政策，带来价格回归市场； 以分区政策和一区一政策为基础，优化止赎、非住宅、离婚等限购政策，助力一二线城市郊区去库存； 继续优化限售政策，进一步畅通一二手链条； 降低第二套房贷款利率； 优化北京、上海等城市普通住房认定标准等，特别是优化多子女家庭、人才、老年人住房政策可能是一个重要途径。

中国房地产市场的重大变化

7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

会议在谈到房地产市场时，首次明确提出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，调整优化房地产业政策及时出台，因城施策，用好政策工具箱，更好满足居民刚性住房和改善性住房。 需求，促进房地产市场平稳健康发展。

中金公司指出，这一变化主要意味着，经过近20年的快速建设，我国房地产市场整体已经度过了供不应求的阶段，存量和增量住房供应充足的城市需要根据城市。 优化框架下房地产政策，支持合理释放“刚性、改善性”住房需求。

中信证券表示，政治局会议在房地产领域最值得关注的内容：一是肯定了我国房地产市场供需关系发生重大变化，这是未来政策调整的客观基础； 国家层面需要关注的重大风险点，为政策进一步加大对需求的支持力度奠定了条件。 房地产行业向经营服务转型的新发展方向没有改变，但短期内我们也应该看好产业链的发展。

业内人士也普遍认为，会议明确了下半年房地产政策持续宽松的总体方向。 预计各地宽松力度将加大，重点城市或将进一步优化住房认定和贷款、首付比例、一般住房认定标准等政策领域。

7月24日中央政治局会议后，住房城乡建设部率先释放积极信号。 主管部门的声音不仅有助于提振市场信心，也为各地加快落实优化政策打响了发令枪。 预计各地政策优化步伐将进一步加快。 加快，特别是二线城市的政策优化可能正在路上。

（据央广网、新华社、证券时报等）