常州存量房贷利率下调久矣2021年买房人在线心碎

市场期待存量房贷利率下调已久

“2021年，买房的人都会在网上伤心欲绝。” 严山于2021年9月底在长沙买了一套房子，2022年3月开始还房贷，“高位戒备”。

严珊告诉时代财经，她的首套房贷利率为5.6%，每月还款4535元。 2023年3月，利率下调至5.3%（LPR加100个基点），月还款4386元。 “虽然下调了一点，但距离现在的房贷利率还差得很远。个人贷款经理表示，现在新首套房利率是4%，心理落差很大，所以要提前还款”可能会在今年年底考虑。”

“当然，如果现有抵押贷款的利率能降低的话那就最好了，而且你可能不想提前偿还贷款。” 严山说，“今天常州看到这个消息后，我们的房主也很迷茫，希望能降一点，还有人说如果能降到4.0%，他就不去了。” “转账业务”。我们也打电话给银行询问，但遗憾的是还没有收到通知。

从“第一枪降低股票抵押贷款”到乌龙，只用了半天时间。 易居研究院院长严跃进表示，此事突然发酵，恰恰说明了贷款人或购房者减少房贷存量的预期。

事实上，抵押贷款利率已多次调整。 6月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布本月LPR报价。 其中，1年期LPR为3.55%，5年以上LPR为4.20%，均下降10个基点。

时代财经获悉，随后，多地银行对个人住房按揭贷款利率进行了相应调整。 不过，存量房贷利率依然“高位戒备”。

诸葛数据研究中心监测数据显示，目前15个重点城市新增首套房贷款利率已跌破5%，最低已降至3.7%，而存量首套房贷款利率基本在5%以下。 5%以上。 其中，南京、无锡甚至高达6%以上，杭州、南京、无锡、武汉等城市LPR加分超过100BP，新旧利差最高达到2.3%。

华泰证券研报指出，2022年以来，新增房贷利率已下降149个基点，而同期存量房贷利率仅跟随5年多LPR下调约45个基点点。 现有抵押贷款利率下降幅度明显低于新增抵押贷款。 报道称，据华泰证券（601688）相关分析师粗略估计，存量与新增房贷利差约为35-85个基点。

邹兰介绍，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，比去年同期多超5100亿元，对住房销售的支持力度明显加大。

但统计数据显示，个人住房贷款余额总体略有下降。 这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系发生变化，居民用存款或减少其他投资提前偿还存量贷款的现象明显增多。

央行7月11日公布的最新信贷数据显示，2023年上半年人民币贷款增加15.73万亿元，其中代表居民住房贷款的居民部门中长期贷款增加1.46万亿元。 2022年和2021年同期，这一数字的增量将分别为1.56万亿元和3.43万亿元。 这意味着，今年上半年的数据为近三年来同期最低。

据了解，目前，存量个人住房贷款利率定价机制有两种。 一是固定利率机制； 另一种是5年以上贷款“市场报价利率（LPR）+加分”的浮动利率机制，即以LPR为定价基准，借款人和贷款人协商确定签订合同时加分值，利率将在合同约定的“重新定价日”进行调整，调整内容仅为LPR，加分点保持不变。

邹兰介绍，目前99%的房贷都选择了浮动利率机制。 “虽然去年以来5年以上贷款市场报价利率（LPR）下降了45个基点，但由于合同约定的加息幅度是在合同期限内固定的，因此，5年期以上贷款的利率往年发放的存量房贷仍处于较高水平，这与提前还款大幅增加有很大关系。”

存量房贷利率下调有何难点？

“调整存量房贷利率看似简单，其实并不简单。” 一位银行资深人士告诉时代财经。

“近期，央行鼓励和支持商业银行以市场化、法治化方式与客户进行谈判，就是要在前提下通过谈判实现银行、客户、房地产市场的共赢。维护市场契约精神。” 不过，上述人士看来，在实际操作中，银行需要考虑提前还贷的情况、对银行自身盈利能力的影响、降准的幅度和方式、行业竞争情况等多个方面。同行业。

“银行的净息差已经处于历史较低水平，降低现有抵押贷款利率将进一步压缩银行的利润率，阻碍其运营的稳定性和可持续性。” 中信证券（600030）研报指出，2022年12月，我国商业银行整体净息差为1.91%，已降至历史低位，为2010年以来的历史最低值，也是首次突破2%水平。

上述业内人士也指出，“从规范市场的角度来看，如何推动市场平稳有序推进也是问题之一。” 严跃进还向时代财经表示，“如果调整下调，可能会导致下半年房贷还款出现多起违约，引发大量纠纷，房贷还款市场可能会出现混乱。”

对于未来降低房贷利率的方式，诸葛数据研究中心首席分析师王小强对时代财经分析，很可能是国有大行牵头，发挥主导作用。 ，并根据客户资质和现有房贷具体情况推出针对性措施。 解决方案应该灵活并避免一刀切的方法。 同时，给予地方商业银行更大的灵活性和自主权，采取直接降准（在现有房贷利率基础上打折）或间接降准（以新贷旧）等方式。

“目前来看，全面降低存量房贷利率还不太可能。” 严跃进也告诉时代财经。 不过，在他看来，由于现行LPR政策提到允许突破20个基点的下限，因此可以建议所有房贷下调20个基点。

严跃进认为，针对目前大量提前还贷的情况，未来银行可能会做出选择，在调整房贷利率的操作上会有更新的思考，从过去的“不可能”开始谈判的余地。 “在一些银行房贷部门人员看来，银行本身并没有调整存量房贷的动力，但由于今年提前还贷和再融资群体明显增多，银行利润薄总比没有好。利润”。

在严跃进看来，该表述的删除也说明银行在制定此类政策时并没有非常统一的思路。 “建议各地加强对这项工作的深入分析，拿出各种能够降低住房贷款成本的办法，比如之前的‘转业给公’政策，或者制定一个临时的办法。暂停还本付息，阶段性降低住房贷款成本。”

“另外，如果要进行调整，银行应该确定明确的标准，比如是全压还是择优。至少要有明确的规则，特别是对于还款压力大或者信用评分高的客户，要实行差异化的政策。”而对于购房投资者来说，房贷利率的下调与每月还款和钱袋子有关，所以一定要密切关注这样的政策动向，从家庭角度积极降低每月还款成本财务管理并降低还贷成本。” 燕燕跃补充道。

（文中单为化名）