李嘉诚又跑了，房地产时代结束？了！

节约是李嘉诚历经循环的秘诀。

撰写者 | 刘兴智

编辑| 王静

来源 | 便当财经（ID：daxiongfan）

李嘉诚曾说过，“你首先要考虑失败，如果你做生意，你首先要考虑如何销售”。 关于如何“卖”，95岁的李超人给房地产行业上了一课。

李嘉诚

8月3日，李嘉诚旗下的长江实业集团公布了香港新楼“青海站二期”首张价单，共涉及132套房屋。 其中，最便宜的开放式单位实用面积为210平方尺（约19.5平方米），扣除18%折扣后，总折扣价为290万港元，每单位折扣价平方英尺约13810港元（每平方米约人民币136800元）。

这个价格比周边二手房便宜30%，相当于七年前的价格。 楼盘距离港岛仅一站地铁，距离海滩不到3公里。 用香港市民的话说，这是“用屯门的价格买一套靠近港岛的海景房”。

2022年，香港楼市长达13年的上涨趋势将结束。 截至今年6月底，香港整体住宅物业价格较2021年高点下跌13%，办公楼价格较2018年高点下跌20%。

尽管楼市低迷，30%的折扣还是带来了强烈反响。 据行业新闻报道，该项目在启动认购后短短两天内就收到了5000多张门票，超额认购高达18.6倍。

低价抛售引发楼市下行压力的预期。 有分析人士认为，长江实业可能还有其他跑赢房地产的投资回报，因为他们想在这次甩卖中减仓收回资金。

开业当天，在长江实业半年业绩会上，李嘉诚长子李泽钜向外界解释：“我们一直追求以低于市场价出售房产，以促进销售。 当市场情况更加明朗时，我们积极购买土地，去年完成了几笔交易。 我们认为应该逆周期购买土地或房产，现在的时机比3年前更加稳定（即安全）。”

经济规律与海洋潮汐相似，李嘉诚就像一个猎人，在全球经济浪潮中寻找机会。 近年来，全球经济动荡。 在出售海景房之前，李嘉诚就已经听到了潮水的声音。

十年前，李嘉诚开始出售内地房产，同时增持英国资产。 李嘉诚卖得如此之快，以至于有媒体质疑他的动机，并喊出“别让李嘉诚跑掉”的口号。 不过，从2020年开始，李嘉诚开始减仓英国资产，同时在香港和内地的土地拍卖市场上转售。

另一个信号是回购。

财报数据显示，今年上半年，长江实业回购支出达13.58亿港元。 类似的操作在2008年金融危机前后也发生过。

从商70多年，95岁的李嘉诚嗅觉依然敏锐。 此次金融危机期间的操作，或许意味着李嘉诚已经嗅到了危机即将来临的味道。

李嘉诚以30%折扣出售海景公寓的消息，犹如一次“深水炸弹”，整个市场都感受到了震动。

据《明报》报道，受“青海站二号”低价出售影响，近期香港部分二手房交易中，卖家报价较初期下调7%-11%。那些。 一位打算在香港置业的投资者告诉河北财经，听到这个消息后，他决定观望，“也许能省下几百万（港元）。” 那人说道。

李嘉诚此举被解读为短期内不看好香港楼市，这在一定程度上反映了香港楼市的下行压力。

过去三年，香港楼市面临多重压力：一是疫情冲击经济，居民购买力下降； 房地产市场是负面的。

无论是住宅属性还是金融属性，房地产市场的基础是人口。 2020年以来，香港人口连续三年负增长，累计减少18.73万人。

尽管香港陆续推出吸引人才、调整房贷政策等措施，但后续政策尚不明确； 此外，据美联地产数据中心统计，目前全港有近1.6万个新单位已获批但尚未开盘，创历史新高。 创近年来新高。 随着一手房供应量增加，开发商或将对德华展开“价格战”。 李嘉诚此举或许是希望在价格战到来之前迅速回笼资金。

此外，出于业绩考虑，长实也有低价出售房产的动力。

财报数据显示，今年上半年，长江实业实现营收246.05亿港元，同比下降31.11%； 股东应占溢利103.31亿港元，同比下降20.14%。

长江实业业绩不佳主要受两个因素影响：一是其飞机租赁业务将于2022年终止，二是由于审慎的土地储备策略，房地产开发进度存在窗口期。

与大多数房地产公司不同，长江实业集团并不经营单一业务。 因此，前几年香港地价大幅上涨时，长江实业很少出手。 直到去年地价回落到合理水平，长江实业才开始抄底。 房地产开发进度存在一个“窗口期”。

楼市低迷和“空窗期”的业绩压力，迫使长实折价出售。 李泽钜还向外界透露，长实今年将加快楼盘销售，希望更多项目尽快竣工入账。

值得注意的是，长实一方面低价出售房产，另一方面仍在向外界发出继续购买房产的信号。

李泽钜在中期业绩会上表示：“当大家都看好市场、利率处于低位时，或者加息机会较大的时候，或许我们应该更加谨慎；但当大家都看好的时候市场和利率高的时候，市场风险大多会低。”

显然，李嘉诚对香港楼市未来走势的态度是“短则短，长则长”； 而在具体策略上，趁着高利率买地，然后低价快速出售套现，也符合他一贯的经营理念。

李嘉诚自1950年创立以来，经商70多年，至今依然屹立不倒。 就周期经验而言，只有巴菲特、索罗斯等少数人能与他匹敌。

保守是李嘉诚走过周期的秘诀。 他的保守主义落到了房地产业务上，体现在“现金为王”的策略上。 摩根士丹利曾在一份研究报告中表示：“长江实业比竞争对手更愿意采取低价策略来加速销售。”

这种趋势在经济危机期间尤其明显。 在多次危机前夕，李嘉诚出售资产。

2007年以来，李嘉诚多次公开呼吁大家谨慎投资。 据《明报》报道，2008年10月，雷曼兄弟破产后一个月，李嘉诚当时的旗舰公司和记黄埔暂停了全球新业务投资。 持有221亿美元资金，其中约70%以现金形式存放，其余为政府债券。 不投资公司债券、结构性投资工具、累积期权等高风险产品。

金融危机期间，李嘉诚成为房地产市场最彻底的“大空头”。 2008年起，先后在上海、北京销售商业地产和住宅项目。

1997年亚洲金融危机后，李嘉诚开始投资内地市场。 金融危机后，2013年，来自内地的收入占整个李氏集团的50%。

然而，这种增长也在今年戛然而止。 当年8月，李嘉诚以约30亿元的价格出售了自己1997年买下的广州西城大都会广场，从而开启了出售之路。

此后，李嘉诚陆续出售了上海陆家嘴东方汇金中心、南京国际金融中心大厦、上海世纪广场等多个地标性项目。 据券商统计，本次套现规模超过130亿美元，其中大部分流向欧洲。 李嘉诚被质疑转移资产“出走”。 甚至有媒体惊呼“别让李嘉诚跑了”。

许家印

与此同时，2016年之后，王健林、许家印相继成为中国“首富”，外界也经常将他们与李嘉诚进行比较。 但随着“三条红线”的出台，不少房地产企业如梦初醒：李嘉诚放弃的竟然是“最后一块铜板”。

在这一轮房地产调整期，最清醒的万科自2016年起就主动收缩债务，但2020年末，万科剔除预收账款的资产负债率为70.4%，距离预收账款净资产负债率仅一步之遥。 “三红线”绿色齿轮； 作为对比，年报数据显示，2020年，李嘉诚旗下长江实业集团的资产负债率仅为23.53%。

其实，李嘉诚走周期的方式并不复杂：现金为王降低风险，低买高卖赚取利润。 他畅游全球经济潮流，在经济浪潮中寻找猎物。

2013年至2019年，李嘉诚逐步从内地撤资，但2020年以来，长江实业的各项动作却出现了“回归”的迹象。

2020年以来，李嘉诚逐渐将其在英国等地的资产上架。 当年11月，李嘉诚的公司以100亿欧元的价格出售了欧洲市场的电信基础设施业务，其持有超过34年的赫斯基能源也转让给了他人。

去年3月，长江实业以7.29亿英镑（约合人民币60亿元）的价格出售了其在英国伦敦办公楼5 Broadgate的全部股权，同时还出售了估值为10亿美元的英国配电公司UK Power。 150亿英镑被搁置。

在抛售英国资产的同时，李嘉诚重新进入土地拍卖市场。 2019年，李嘉诚斥资24.2亿元收购上海浦东三林地块。 去年，他花费数百亿港元在香港囤积土地。 截至今年上半年，长实可开发土地储备约7600万平方英尺（约706万平方米），其中800万平方英尺、6400万平方英尺和400万平方英尺位于香港分别为香港、内地及海外。

几经周折，截至今年6月底，长江实业手上现金为438亿港元，一年内到期的贷款仅有约92亿港元。 再加上这次“出售”资金回笼，手握大量资金的李嘉诚正在等待机会。

李嘉诚近期盯上的“猎物”就是昔日香港“地王”——豪宅项目凯悦。 李氏家族六年前竞标失败，2017年该项目被龙光集团和合景泰富收购。随着两家公司遭到雷击，凯悦被推到谈判桌上，李氏家族也卷土重来。 。

除了复制土地拍卖和房地产同行的底线外，自己公司股票的投资者也是李嘉诚的“猎物”之一。 早在2008年金融危机期间，李先生就低价抛售航运银行股票，增持自己的“昌河系”股份。

自去年7月触及54.72港元的阶段性高点以来，长江实业股价持续低迷，李嘉诚故技重施。 公司财报显示，自去年5月以来，长江实业已斥资约40亿港元用于股票回购。

从商业角度来看，之前的“出走”可以从规避风险和获利的角度来解释； 而这次“回归”，李嘉诚或许是在政策利好中提前抓住了机遇，或者是嗅到了海外危机信号。

参考：

《深度冲锋》！李嘉诚售价30%折扣》华尔街洞察

《长江集团董事长李泽钜：投资拿地要“负责任”，不是选择投资地点，而是选择项目》每日经济新闻

“长市琴海站二期”原价将上涨122套。 大陆网友：李嘉诚知道危机来了？ 》星岛日报

《长江实业折价出售新香港地产专家：释放地产信号》中新网

《龙光与合景泰富合作香港“地王”项目开业仅半年百亿信贷争夺 长江实业或成功查漏》凤凰周刊