拈花湾门票多少钱（惊世骇俗的拈花湾）

在同质化竞争日趋激烈的当下，要做出令人拍案叫绝、让人尖叫的产品，也许真的就要像“疯子”和“傻子”那样，专注于品质到无以复加、如痴如狂的地步，做一个“品质偏执狂”。

惊世骇俗的举动，有的甚至说：“拈花湾的建造者简直是一群疯子！”

为何大家要如此评价？小编带大家先从最不起眼的一片瓦、一丛苔藓、一堵土墙、一块石头、一排竹篱笆、一个茅草屋顶入手，深入拈花湾的建造过程，向您揭秘一个“品质偏执狂”故事。

01

PART1、项目简介

灵山小镇·拈花湾，位于中国无锡，太湖之滨的马山半岛，处于长三角的地理中心。项目距离苏州、南京、上海、杭州等大城市的车程距离均在3小时以内，是城郊游憩型旅游度假地产项目。

设计用途：旅游地产；占地面积：107万平方米；建筑面积：35万平方米；容积率：0.4；投资额：50亿；委托单位:无锡灵山集团（国有控股）；规划设计：M.A.O一级建筑师事务所；开园时间：2015年11月14日

项目定位：集吃、住、游、购、娱、会务于一体的禅文化主题旅游度假综合体。

形成以“五瓣佛莲”为原型的总平面。在功能方面项目规划了主题商业街区、生态湿地区、度假物业区、论坛会议中心区、高端禅修精品酒店区五大功能区。

规划为“五谷”“一街”“一堂”的主体功能布局

小镇规划有禅意主题商业街区（香月花街）、度假物业旅居区（竹溪谷、银杏谷）、佛教论坛会议区（禅心谷）、生态禅谷区（鹿鸣谷）、旅游综合服务区（云门谷）以及可供千人同时禅修的胥山大禅堂。

云门谷——配套服务区

云门谷，是灵山小镇·拈花湾的主要游客中心、中心停车场、内外交通换乘中心和水陆交通枢纽，是拈花湾最南端的一个山谷，是“五片花瓣”的第五片花瓣。

只有从“云门”入门，才能进入拈花湾，开始禅意生活，重返禅意居所。

竹溪谷、银杏谷——度假物业禅居区

竹溪谷是整个拈花湾中最具有“禅意旅居”价值的度假山谷。从北往南看，竹溪谷是拈花湾的第四个山谷，是中“五片花瓣”的第四片花瓣。日式独栋酒店式公寓，安卧山坳，却视野开阔。

银杏谷位于灵山小镇·拈花湾的中部，当年是周边几个自然村落的中心，是拈花湾的地理中心。从北往南看，银杏谷是拈花湾的第三个山谷，是“五片花瓣”的第三片花瓣。

在这个山谷的正中间，有一棵古老的银杏树，建设者们将她精心保护下来，并围绕着她的四周，尽可能多地聚集了当地一些历史遗存，尽可能地保护并传承这里厚重的文化记忆，银杏谷因此得名。

鹿鸣谷——生态禅谷区

鹿鸣谷，是灵山小镇·拈花湾最东北面的一个狭长山谷，是“五片花瓣”的第一片花瓣，此处圈养了5只小鹿，这里还“藏”有高端禅文化艺术私人会所（尚在修建）。

香月花街—— 禅意主题商业街区

总建设面积15.5万㎡，可供出租面积1.8万㎡。

香月花街，是一条横贯南北、网络东西、联接五个山谷的热闹小街，是连通“五片花瓣”的“经络和山脉”。

在街道的两边，是众多的商铺。除了出售食品外，商品均跟“禅意”相关。业态包括餐饮、娱乐、休闲服务及酒吧，品类包括茶馆、花店、佛教展示等

优游渔港

优游，是禅居生活最惬意的状态；渔港，是禅居生活最典型的写照。优游渔港，是灵山小镇·拈花湾中的“莲心”，位于拈花湾的生态湿地中间。

图上客栈15家 产品定位模式都是引入禅宗主题的客栈，每间客栈内饰风格都不一样，建筑风格结合特色文化进行不同的变化
平常居	萤火小墅	百尺杆	一花一世界	一池荷叶
无尘	棒喝	云水间	无门关	芦花宿
吃茶去	门前一棵松	半窗疏影	一轮明月	云半间

客栈分为经济型、小资型、精品型，共计449间

经济型　客单价220-300元/间

“云半间”的青年旅舍。面向了驴友、学生等基本住宿要求。

小资型　客单价600-1000元/间

“棒喝”、“无尘”、“一花一世界”、“芦花宿”、“萤火小墅”、“一池荷叶”、 “ 半窗疏影”、“一轮明月”、“无门关”、“平常居”、“百尺竿”、“门前一棵松”、“吃茶去”

精品型　客单价1200-2000元/间

“云水间”“平常居”

估算客栈给拈花湾景区带来1.18亿元收入

项目考量：引入禅文化提升物业价值，配套小批量住宅。

基本特征

√选址：选址马山耿湾，距离无锡市中心35公里，3小时自驾可直达长三角地区。 √占地面积：107万㎡，约1600亩。 √建筑面积：35万㎡ √投资额：50亿 √开放时间：2015年11月开放运营

√城市考量：具有经济潜力的二线城市，位于交通方便环境优美的近郊区。

核心业态

√禅文化+休闲产业+居住 √内部配套：禅意商业小镇、佛教论坛中心、禅修精品酒店、大禅堂（未建）、湿地公园。 √物业类型：别墅、公寓、商业 √居住是度假别墅（面积段240-360㎡）+村舍公寓（面积段40-200㎡）

√产业考量：复合化的综合业态，包括文旅、住宅等核心业态，配套教育、健康等相关产业。

资源依托

√禅文化资源+旅游度假资源 √项目位于无锡太湖边马山半岛，生态自然景观优越，绿化覆盖率80%，为1992年批准建√立的全国十二个国家级旅游度假区之一 √有以灵山大佛为支柱的核心旅游度假产业。

√生态考量：依托当地优质的旅游资源和地理环境，迅速集聚人气

02

PART2、开发运营

《禅行》活动

“花开吉祥”“拈花微笑”“一苇渡江”“花开五叶”

禅行活动每天一场，时间19点30分到21点10分，时长100分钟。运用现代数字多媒体技术（水幕电影和全息投影技术）及舞台表演艺术。

《禅行》既是佛教文化艺术交流的重要组成部分，亦是灵山小镇·拈花湾向游客献礼的重要活动之一。

全年、全时段旅游推广活动

全年、全时段旅游活动，通过微信、活动易拉宝及广告宣传不断释放灵山旅游活动。不定时不定期地举行各式免费活动，并且小剧场循环播放电影

禅体验——拈花经行,欢喜抄经,七彩浮沙,静雅花道,彩塑泥玩,风雅陶笛,本源茶道等

生活禅体验，营造简单、健康、快乐的生活方式

喜欢抄经，置身远山，法喜安然

灵山禅寺，用心吃饭，好好生活

拈花经行，身动，心止，宁静致远

03

PART 3、模式分析

以持有经营为主、辅助销售性住房为辅的运营模式

盈利形式分为短期销售性收益和长期经营性收益。

运营模式

采取开放式的运营模式，以持有经营为主，辅助销售性住宅。借助最大限度整合文旅资源，与旅行社、网络媒体建立良好的合作关系，引入途家、同程等资源。

业主把度假物业的空余时间段委托给途家，途家通过斯维登酒店管理品牌，为物业提供专业的入户管家服务，并通过自有平台出租给游客，获得的租金收益途家与业主五五分成。

盈利模式

以文旅商板块顶级资源引入，提升土地价值、物业价值、旅游消费和住宅销售同步进行的文化+地产+旅游的综合盈利模式，公司的赢利点摆脱传统门票收入，使观光游变为度假游，大大增加过夜率和客单价。

盈利构成

成本：

文旅商块建造成本、文旅商运营成本、居住板块建造成本、土地成本

收益：

短期收益（别墅公寓销售、商品销售、商业销售）

长期收益（餐饮收入、商业租赁、酒店运营、门票收入、服务收入、管理咨询收入）

引入途家平台获得的租金收益与业主进行分成

客户收益假设：

业主以60万元购入一套40平米的拈花湾度假公寓，并委托给途家经营，经营第一年的房价为300元/天，那么随着客单价与入住率的逐年提升。

10年内业主可累计获得租金收入近54万元，覆盖了物业售价的90%。而这不仅仅是经济收益，还将获得巨大的物业增值。

独栋别墅均价1.35万元，住宅公寓类均价1.55万元。

2015年4月，在售240-360平米毛坯度假独栋别墅，均价13500元/平米，2015年9月30日交付。在售39-78平米度假精装公寓，均价15500元/平米，2015年12月底交付。

拈花湾共计可售住宅624套，预计可实现销售收入9.4亿。

住宅公寓类产品共计558套，可实现销售收入5.9亿。单价15500元/㎡，总价60—105万元的产品为当年（2015年）畅销产品。出售型物业使得灵山集团资产快速变现，资金回笼。

15年 ：别墅240-360㎡，毛坯独栋别墅，均价13500元/㎡，总价324万—486万元。如今：17年运营商想5万/㎡收回，统一经营管理，无人售卖。

转变旅游形式，丰富景区内容，增加过夜率和客单价，是景区盈利的关键和旅游业必然的发展方向。

·商品销售收入主要为香烛、工艺品和包装食品等，景区服务收入主要为观光车、导游服务和联营分成等，餐饮收入主要为景区内的素斋，管理咨询收入主要为管理资源输出。

·一年2亿的非门票收入，且有将近六成的毛利。根据公告，其2016年上半年香烛收入2228万、工艺品收入2746万，分列收入明细前两位，高于餐饮收入的2057万，且毛利极高。这也是一个成功的宗教景区区别于其他景区的特点。

04

PART4、启发与借鉴

文化主旨，佛文化+度假=禅意生活方式

动线：灵山大佛之于拈花湾是一对孪生亲兄妹，如果说灵山大佛带动白天经济，那么拈花湾则带动晚上及过夜经济，白天烧香祈福，晚上下榻拈花湾感受禅意生活方式。

模式创新，自持+销售，引入专业运营资源

在景区运营上，由于在规划设计上有房地产+商业+景区的不同形态，以地产销售迅速回笼资金，而自持部分通过引入专业的旅游平台及酒店民宿运营平台实现长期盈利。

景区与商业、民宿房地产等不同功能区域相辅相成，景区人气带动商业、地产，实现增值，地产、商业等又为景区提供配套，丰富其业态功能。

精益求精的细节，一片草、一片砖、一片瓦、一棵树

拈花湾的建筑细节、铺装、草皮、景观雕塑及小品摆件等都是经过无数精心选择，从色彩搭配，建筑装饰材料的对比与应用，一片草、一片砖、一片瓦、一棵树都体现了匠人精神的精益求精。

在创意策划，及设计方面，打造专有气质

创意策划及设计方面借鉴优秀项目，考察与考量项目发展趋势，创造项目自身的硬件及软件支撑。例如从总平规划、建筑外立面、景观、户型、运营，引入先进理念、推陈出新、整体打造项目气质，建筑上做到古而不老，景观营造上做到精致与升级，古今结合的现代表现方式。

十四五”时期我国进入新发展阶段，国内康养文旅消费扩大供给侧升级，通过科技创新催生消费新场景，树立新品牌大IP，为康养·文旅小镇·乡村振兴项目指明方向，谋划未来5年发展蓝图。关键时刻要做关键决策，更要获取关键资源！

版权声明：图文来源于归派文旅，仅用于学习交流，版权归原作者所有，如有来源标注错误或侵权，请联系小编，将及时更正删除。

读万卷书，行万里路。读道文旅很荣幸和您分享这篇文章！不落地，不创意，如果您有好的素材案例，也欢迎下方留言分享~